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PER CHI VUOLE VENDERE
La nostra agenzia acquisisce immobili in vendita tramite incarico scritto.
a) Mandato di vendita in esclusiva della durata minima di 6 mesi fino ad un anno, eventualmente rinnovabile solo su accordo fra il proprietario e l’agenzia. Provvigione dovuta dal venditore pari al 2% più IVA sul prezzo di vendita. Non sono previsti rimborsi spese mentre è prevista una provvigione ridotta nel caso in cui il proprietario trovi da solo il cliente acquirente nel periodo di validità dell’incarico di vendita
b) Mandato di vendita NON in esclusiva della durata minima di 6 mesi fino ad un anno, eventualmente rinnovabile solo su accordo fra il proprietario e l’agenzia. Provvigione dovuta dal venditore pari al 3% più IVA sul prezzo di vendita in caso di vendita conclusa dall’agenzia L’Immobiliare s.a.s.. Se il proprietario reperisse da solo o tramite altri un acquirente, sarà tenuto ad informare tramite fax, e-mail, e/o telefono l’agenzia della eventuale avvenuta vendita; in questo caso è previsto un rimborso spese da stabilire di volta in volta.
Il venditore dovrà fornire all’agenzia la seguente documentazione:
- atto di provenienza ( contratto di acquisto, di donazione, dichiarazione di successione, ecc.)
- Planimetrie catastali del terreno e dei fabbricati
- Visure catastali
- Eventuali concessioni edilizie e/o in sanatoria già rilasciate o richieste.
Una volta trovato un accordo sulle modalità di vendita l’agenzia provvederà a realizzare foto ed una scheda tecnica contenente le informazioni precise sulla proprietà in oggetto, da mostrare ai clienti o ai colleghi di altre agenzie.
Al momento della stipula del rogito notarile, il venditore non ha spese a suo carico ad eccezione di eventuali spese necessarie per regolarizzare l’immobile dal punto di vista catastale e/o urbanistico e per la documentazione necessaria al rogito sopra elencata.
Le aliquote sopra riportate sono passibili di cambiamenti da parte delle autorità competenti
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PER CHI VUOLE COMPRARE
Quando si compra casa le imposte da pagare sono diverse (registro o Iva), a seconda che il venditore sia un privato o un’impresa soggetta ad Iva.
In entrambi i casi, sono comunque dovute anche le imposte ipotecarie e catastali.
Se il venditore è un’impresa che opera nel settore dell'edilizia, chi compra un immobile non di lusso (non avente, cioè, le caratteristiche indicate nel Decreto ministeriale 2.8.69), dovrà pagare:
- Iva al 10%;
- Imposta di registro in misura fissa: 168 euro;
- Imposta ipotecaria in misura fissa: 168 euro;
- Imposta catastale in misura fissa: 168 euro.
Quando il venditore, invece, è un privato cioè non è soggetto ad Iva, le imposte da pagare per l'acquirente sono
- Imposta di registro, 7%;
- Imposta ipotecaria, 2%;
- Imposta catastale, 1%.
La base imponibile per l'applicazione dell'imposta proporzionale di registro è data dal valore dell'immobile dichiarato nell'atto.
Le imposte (registro, ipotecaria e catastale) vengono versate dal notaio al momento della registrazione.
Se l' Agenzia delle Entrate ritiene che il valore dell’immobile trasferito è superiore a quello indicato nell'atto, provvede alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta dovuta (nonché delle sanzioni e degli interessi) e notifica al contribuente, entro due anni dal pagamento dell'imposta proporzionale, un apposito avviso.
Nel caso, però, che il contribuente abbia dichiarato nell’atto di vendita un valore non inferiore a quello determinato su base catastale, l'ufficio non può procedere alla rettifica di valore.
Per le cessioni soggette all'Iva la base imponibile è costituita dal corrispettivo pattuito tra le parti. Se il contribuente ha dichiarato un corrispettivo non inferiore a quello determinato in base ai parametri catastali, l'Ufficio locale non procede alla rettifica Iva, salvo che da altri atti e documenti non risulti un corrispettivo superiore.
L’ACQUISTO DELLA PRIMA CASA
Nel caso di acquisto della "prima casa" sono previste una serie di agevolazioni:
- l'imposta di registro, o in alternativa l'Iva, si paga con aliquota ridotta
- le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa
Per fruire delle agevolazioni prima casa non è necessario che l’immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari.
Le agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa valgono anche per l'acquisto di pertinenze, e anche se effettuato con atto separato, ma con il limite di una sola pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:
- c/2, cantina o soffitta
- c/6, garage o box auto
- c/7, tettoia o posto auto
Se il venditore dell'immobile è soggetto ad Iva, chi compra dovrà pagare l'Iva con l'aliquota ridotta al 4% in luogo del 10%. L'imposta di registro e le imposte ipotecarie e catastali si dovranno pagare nella misura fissa pari a 168 euro ciascuna.
Se il venditore dell'immobile non è soggetto ad Iva L'imposta di registro si dovrà pagare con l'aliquota del 3% in luogo del 7%. Le imposte ipotecarie e catastali si dovranno pagare ognuna in misura fissa di 168 euro.
I requisiti necessari per fruire delle agevolazioni prima casa riguardano:
- la natura dell'immobile acquistato: le agevolazioni interessano solo i trasferimenti di case di abitazione"non di lusso". Le abitazioni non di lusso sono quelle non aventi le caratteristiche indicate nel Decreto Ministeriale 2.8.69.
- l'ubicazione dell'immobile acquistato: l''immobile deve essere ubicato
a) nel comune di residenza dell'acquirente,
b) nel comune in cui, entro 18 mesi l'acquirente stabilirà la propria residenza
c) nel comune in cui l'acquirente svolge la propria attività, se diverso da quello di residenza
d) nel comune in cui ha sede o esercita l'attività il datore di lavoro da cui dipende l'acquirente che si sia trasferito all'estero per motivi di lavoro
• nel caso in cui l'acquirente sia un cittadino italiano residente all'estero (iscritto all'AIRE), l'immobile può essere acquistato come prima casa in qualsiasi comune del territorio italiano.
Le dichiarazioni che l'acquirente deve fare nell' atto di compravendita sono:
- di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune dove si trova l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato
- di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso usufrutto abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa
- qualora non risieda già nel comune dove è situato l'immobile oggetto dell'acquisto, deve altresì impegnarsi a stabilire la residenza entro 18 mesi. Per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel comune dove si trova l'unità abitativa acquistata con le agevolazioni "prima casa".
PERDITA DELLE AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA”
L'acquirente decade dalle agevolazioni prima casa quando:
- le dichiarazioni previste dalla legge nell'atto di acquisto siano false;
- non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l'immobile oggetto dell'acquisto;
- vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
La decadenza dall'agevolazione comporta il recupero dell'imposta nella misura ordinaria (al netto di quanto già corrisposto), nonché l'applicazione di una sanzione pari al 30% dell'imposta, oltre gli interessi di mora.
RIEPILOGO DELLE IMPOSTE
Di seguito vi elenchiamo tutti gli oneri a carico dell'acquirente. mettendo a confronto chiaro e diretto i vantaggi di un acquisto come prima casa con gli obblighi e svantaggi di un acquisto senza agevolazioni.
Acquisto da privato
- Imposta di Registro: Prima casa 3% - Altre 7%
- Imposta Ipotecaria: Prima casa € 168 - Altre 2%
- Imposta Catastale: Prima casa € 168 - Altre 1%
Acquisto da impresa
- Imposta valore aggiunto (IVA): Prima casa 4% - Altre 10%
- Imposta di Registro: Prima casa € 168 - Altre € 168
- Imposta Ipotecaria: Prima casa € 168 - Altre € 168
- Imposta Catastale: Prima casa € 168 - Altre € 168
Il compenso per la mediazione dell'agenzia è pari al 3% oltre I.V.A. sul prezzo di acquisto.
Secondo le ultime normative, è necessario registrare anche l’eventuale preliminare di compravendita presso l’Agenzia delle Entrate con le seguenti modalità:
- Tassa fissa di € 168,00
- Imposta di registro pari a 0,50% della somma versata a titolo di caparra, che verrà decurtata al momento del rogito notarile, in caso di acquisto da privati
- Imposta di registro pari a 3% delle eventuali somme versate in acconto prezzo, che verrà decurtata al momento del rogito notarile, in caso di acquisto da privati
- Marca da bollo da € 14,62 (una ogni 4 facciate per ogni copia del contratto)
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Le aliquote sopra riportate sono passibili di cambiamenti da parte delle autorità competenti
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PER CHI AFFITTA O PRENDE IN AFFITTO
La locazione di immobili, secondo il Codice Civile e la legge 431/98 può essere:
- abitativa transitoria della durata da 1 a massimo 18 mesi
- abitativa normale della durata di anni 4 rinnovabile automaticamente per altri 4
- ad uso commerciale della durata di anni 6 rinnovabile automaticamente per altri 6
Dal momento della redazione e firma del contratto, si hanno 30 giorno di tempo per la registrazione dello stesso presso l’Agenzia delle Entrate, sostenendo le seguenti spese:
- imposta di registro pari al 2% del canone annuo
- marche da bollo da € 14,62 ( una ogni 4 facciate, per ogni copia del contratto).
L’imposta di registro non può essere inferiore ad € 67,00.
Alla scadenza dell’annualità dovrà essere nuovamente versata l’imposta.
Entro 48 ore dal momento della firma del contratto va comunicato all’Autorità di Pubblica Sicurezza la cessione del fabbricato.
In caso di recesso anticipato dal contratto, dovrà essere versata un’imposta pari ad € 67,00 all’ Agenzia delle Entrate da parte del soggetto che richiede la chiusura del contratto.
Le aliquote sopra riportate sono passibili di cambiamenti da parte delle autorità competenti.
Il compenso per l’agenzia in caso contratto di locazione con la ricerca del conduttore, è di una mensilità di affitto per parte oltre I.V.A., in caso di sola redazione del contratto è di € 60 più IVA.
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